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首先，分享两个让人震惊的反向购房神逻辑，脑洞真是简直了。第一个，由一场意外新生的“塌区房”：深圳坍塌的公寓楼栋，当天二手房房价不降反涨，一套原价370万的房子，一夜间挂牌价涨到了450万，直涨80万！然后第二天一大早，就有粉丝跑来问，听说深圳塌房一夜间都涨价了，现在买了就能拆迁，这是不是稳赚呀？要知道，深圳这种老房子，拆迁难度真不是一般大，这一塌，拆迁就有希望了。乍一看，似乎挺有道理。但在很多城市，政府对于涉迁小区的政策性门槛是很多的，对购房人的资格是有多重限制的，加上坍塌赔偿，势必会有不少纠纷，风险还是比较高的。第二个神逻辑，关于越禁越热的公寓投资客：

前不久，厦门出台了史上最严的“禁公寓令”，严禁商办项目以公寓出售，甚至禁止预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道……

一句话，就是多面围堵商办类公寓的居住、出租功能。不只厦门，北京、上海、杭州、南京等很多一二线城市，都出台过相关公寓限制令，这是大趋势。然后，万万没想到的是，有个粉丝竟然跑来辩论：

政策禁公寓，那以后的公寓岂不是越来越少了，更稀缺了价格肯定涨啊，现在买岂不稳赚一笔？

乍一听，似乎挺有道理。又一想，哎，不对呀！老家二大爷收藏的厚得像板砖、又只能电话微信的诺基亚，现在也很稀缺了呀，涨价了吗？5毛钱有人要吗？

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更神奇的是，在郑州房地产市场上，公寓几乎已经成为投资标配。年轻人买，中老年人也爱买；本地人买，周边三四线地市，一批一批开车组团来买，仿佛免费发房一样，一通抢购，酣畅淋漓。即便我多次强调公寓投资有太多坑，但即便是在市场冷静期，即便在偏远的四环外，公寓也能逆势火爆，热销不止：

西四环内，某公寓开盘，去化率85%，当天成交368套；

南三环外，某公寓开盘，当天去化率80%；

市场冷淡的二七新区，某公寓开盘，300套房源，当天去化95%；

……

为啥这么多人买公寓？买来干啥用嘞？别发愁，只要你进到售楼部，置业顾问、中介们总能帮你找到非常合适的购买理由。毕业没多久，单身男性？——那你很适合买公寓啊，能自己住，想创业了又能办公用，两全其美！单身女性？——赶紧买，相亲能撑身价，又是婚前投资，有套自己的房才硬气！刚结婚、准备结婚？——公寓成本低，先住几年过渡，有钱再换住宅！已经有住房了？——那投资选公寓再好不过了，不占名额啊，想买几套买几套！已退休or临近退休？——赶快用退休金买套公寓吧，钱用不了多少，将来收租刚好养老！啧啧，在置业顾问和中介口中，公寓简直就是房产投资界的万能充，无论谁买都合适，谁买都稳赚！真是这样吗？大忽悠！如果公寓投资真的稳赚、回报率真的不错，置业顾问和中介们早就抢疯了，还会留给你？

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我在去年就说过，郑州市面上在售的公寓项目，90%都是大深坑。今年，不少远郊区域的公寓产品陆续入市，这个比例要更高。1、“公寓低门槛、低首付？”，都是忽悠！商业性质房产，首付都要50%，贷款最长年限是10年；不要说什么首付只要1万、2万啊，不管低到什么程度，未来两年内，你都要付够50%。2、“公寓可以作为过渡性自住？”，都是忽悠！商水商电太贵不说，你能想象出来两梯十几户、四梯几十户啥概念吗？去曼哈顿转一圈，等一次电梯至少10分钟，这趟挤不进去再等等又是10分钟！一栋楼、甚至一层楼内，出租的、开理发店的、做儿童摄影的、做产后修复的、开美甲店的、做瑜伽的、甚至稀稀拉拉转出去开宾馆的……简直一锅大杂烩，居住舒适感？难以形容。3、“公寓不占名额，想买几套买几套？”，更是忽悠！为啥？是不占名额，关键是占着钱啊，一套占着20万，两套就占40万，眼看是套房，就是卖不掉，还得苦哈哈地还房贷，图啥？4、“坐当包租婆收租？”、“以房养老也不错？”，都是忽悠！并不是说公寓不能出租、不值得出租，但凡“租金能稳定覆盖月供金额7成以上+全年出租率稳定在9成以上”，收益回报也算不错；但现在郑州市场上的公寓产品，有哪个能保证，交房后一定能达到这两个标准的？几乎没有。即便能满足这两个条件，一套30-50平的公寓，也至少需要出租18-25年才能回本，注意，只是回本。

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然而，在众多营销套路和逼定说辞中，置业顾问和中介们唯独对“公寓转手卖掉赚差价”避而不谈。因为他们知道，这是公寓产品最致命的硬伤。我在破竹《楼市先声》课程第一季第4期内容中，就给大家详细算过一笔账，商业性质的公寓房产在二次交易的时候，总税费要高达30%，注意，是成交总价的30%！所以，有太多人在迷迷糊糊中就买了公寓，还有人一口气连买三四套，名下又多了几套房呀，简直开心的不得了！殊不知，到中介挂牌出手的时候才知道，除去高额的税费之后，一套公寓根本赚不了钱，甚至还要赔钱，而且往后是卖一次赔一次、越卖越赔……这样的烫手山芋，明眼可见，谁还会去接手？如此，公寓在赚得盆满钵满的房产投资界，真是一股“清流”。刚要收笔，又有粉丝来咨询：

十八，新郑新区的公寓能买吗？40多平价格7千多，轩辕湖边环境不赖啊，看完真心动；

闺蜜刚买了套公寓投资，虽是远郊项目，价格低啊，靠谱吗？

在公寓投资这条血路上，我会继续尽力坚持劝，能劝醒一人是一人！

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当然，除了公寓外，买房路上还有很多很多深坑，一不小心就会掉进去。比如有些区域，很多置业顾问要么对垃圾填埋场避而不谈，要么轻描淡写，但住进去的人才知道，晚上10点以后，真的难闻得睡不着；比如有些高价盘，明显价格虚高，买了必然会高位站岗；比如有些高风险盘，各种套路坑你没商量。

……

当然，真正到了买房的时候，很少人能花大量时间、精力，时刻盯着几百个楼盘的动静，也很少有人能躲过置业顾问、中介们反复训练过的营销逼定套路，太不容易。

所以，赶紧加入楼市先声买房交流群，跟着我一起学习买对房、不掉坑。

我在破竹的专栏《楼市先声》第二季全新升级，即将正式上线，会更加系统化、更加精细化、更加偏重实操，同时细分到刚需自住、改善自住、终极置业以及小额投资、大额投资等。

第二季还是为期一年共52期课程，原价199元，今天正式开启预售，限时特惠159元，优惠限时24小时。

算下来，一期课程只有一块多，真的很划算。

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