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中产先生 | 洞见时代 发现价值 讲述生活

直接对比没有意义。

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小长假期间，一则楼市消息频频刷屏，看得人虎躯一震。

说是高盛的报告：

认为中国楼市最快要到2027年才见底，而且目前价格只跌了一半。

我是不太相信这么言之凿凿的预测，所以找了一下报告，发现是今年2月份的，现在翻出来属于炒冷饭了。

看这个图，如果参考美国要到2027年，如果参考日本就要到2030年了。

之所以在社交媒体引发关注，我想可能是现在又到了一个楼市多空的博弈胶着期，政策在鼓励楼市回暖，老业主也想抓住这次机会脱手，但是潜在的购房者认为房价还没到底。

一方急着解套，一方还在观望。

这个时候，任何一个劲爆消息，都会挑动双方敏感的神经。

但是，大家发现没，这个预测方法也太简单了：

直接拿中国和美日做横向对比

。

做这个报告的人是认真的吗？更多是为了噱头吧。

因为中国房地产跟美日太不一样了。

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跟日本的不同：

中国的人口基数和需求情况比日本好。

中国目前的城镇化率才刚到日本60年代的水平，也就是说，还有很多人在城市没有住房。

而且，庞大的人口基数意味着改善需求也很大

。

中国的人口差不多是日本的14倍，中国的腾挪空间更大，在需求上是无法这么对比的。

另外，大家都知道日本房地产泡沐破裂的直接原因是广场协议，政策无法自主，这点中国跟日本就更不同了。

跟美国的不同：

中国楼市的杠杆风险没有美国大。

中国居民购房的最高杠杆曾经一直是70%，近十年来也有80%的情况，但是平均下来是70%-80%。

与此同时，中国居民的储蓄率世界第一，房贷在中国是银行最稳健最优质的资产，不良率极低。

美国就不同了：

08年美国金融危机的根本原因就是零首付购房+衍生品市场。

在美国断供非常容易，购房者零首付购房，一旦房价下跌，就宣布破产把房子甩给银行，产生次贷危机之后，因为复杂的房地产衍生品市场，底层资产暴雷之后，风险快速在银行端扩散，从MBS到 CDS再到 CDO，很快引发系统性危机。

但是中国房地产金融化并没有这么严重。

2016年开始的去杠杆，资管新规把影子银行风险拆除了，三道红线把房地产风险抑制了，虽然也付出了不小的代价，但是系统性风险的可能性极大降低。

换句话说：

即使房价下跌较大，风险也能被隔离，不会形成连锁反应导致更大的下跌

。

说了这么多，其实还有根本的一点：

中国房地产自有国情在此，跟任何国家都不太一样。

首先，不是完全市场化的，甚至市场起的作用没那么大，主要是政策市。

其实，绑定了太多东西：

信贷造水机、地方财政收入、居民最大财富。

暴涨可以，但是暴跌不被允许。

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结语

最后，虽然但是。

虽然和美日做横向比较的方式不太靠谱。

但是中国房价确实已经太高了。

从各种维度来看：

人均GDP、城镇化率、人口增长率、房价收入比、居民杠杆率、甚至是30年国债收益率…

房价都还处在一个探底的过程。

底在哪里？什么时间见底？很难预测。

唯一可以做的就是：

让这个过程更平稳一点，这对大多数人都是好事。

目前看来：

城镇化和人口基数带来的需求，低杠杆带来的风险可控以及政策自主和主导的因素，都可以让这个过程更平稳。

希望这一天早点到，不然对于买卖双方都太煎熬了。

见底之后，经济去房地产，以后好好发展科技制造和服务业吧。

就这样。

罕见的一天。

昨天被很多人认为是罕见的神奇一天，各路人马居然都在中国，波谲云诡，纵横捭阖，浪越大，鱼越贵，把握机会啊。

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