在当下的城市更新时代，有一类小区正面临尴尬的境遇：房龄10到20年左右，不属于老旧小区，但一些设施开始老化和损坏，或老设计跟不上新需求，需要局部“微改造”。但是，该如何实施？谁来实施？钱从哪儿来？困难重重。8月23日，住建部在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上提出，要构建全生命周期房屋安全管理长效机制。住宅小区作为城市最小的单元，如何能历久弥新，成为居民宜居生活的新需求。

在南京，有一个小区通过业主自治实现了小区微更新。建邺区滨江奥城观澜苑小区使用公共收益、物业维修基金和业主众筹等资金，完成了车库、非机动车库、小区公共路面、单元门、景观水系、消防水系统、电梯维修、室外防水、河道景观等十余项改造，小区居住舒适度和小区环境焕然一新。

小区日渐衰败成业主心中之痛

江苏大剧院北门的对面、梦都大街北侧便是滨江奥城观澜苑小区。向西是扬子江大道、向东南是奥体中心，小区可谓地段绝佳。但在前几年，这个小区的房价却长期处于整个板块的最低价。主要原因便是小区环境破旧、杂乱，与周边其它小区差距较大。

“往事简直不堪回首。地下车库地面起砂严重、墙面渗水、灯光昏暗、车辆常年积灰，小区路面上面包砖起起伏伏，老人和小孩走在上面都要小心跌倒”，业主李春霖说起小区原来的样子，甚至找不到几张像样的照片，“小区环境不好，大家也不爱拍照片。”小区建成于2008年，总建筑面积近11万方，有719户居民。小区的公共区域经过十多年的使用且缺乏维修保养，逐步出现水消防系统瘫痪、墙面渗漏、地库破损严重等问题，居民生活备受困扰。

微更新前的观澜苑小区。

微更新前的观澜苑小区。

痛定思痛，观澜苑业主们决定以“业主自治”的方式来改变这一状况。2017年，小区引进万科物业，合同中约定，小区公共收益中的65%由万科物业支配，用于公共区域的维修。万科物业入驻观澜苑小区后，也如约启动了小区道路的维修改造工程。

但是，三年后物业合同到期，大部分业主却不同意继续再与万科物业续约，原因是第一期维修改造的效果不尽如人意。对此，万科物业南京第一分公司总经理张立志向记者坦言，当时万科物业对小区公区维修改造没有经验，采取的是施工外包的方式，不仅施工质量难以管控，施工价格也偏高。

2021年，观澜苑小区业主大会再次启动物业公开选聘，令人意外的是，这次选中的仍是万科物业。业委会主任史磊说，万科物业再次坐到谈判桌前时，表现出极大的诚意。双方对物业合同进行了修订，新三年的公共收益分配方案调整为，万科物业可支配90%，用于小区公共区域的维修。

2022年起，小区开启了大刀阔斧的公共区域维修工程。2024年上半年，工程陆续结束。此时的观澜苑小区，从局部细节到小区景观，全部焕然一新。2024年2月6日，万科物业收到滨江奥城观澜苑小区业主委员会的一封感谢信。信中说：“通过你们高度责任感和专业性，不断对小区安全和环境进行提升，解决业主后顾之忧。” “吃螃蟹”尝到甜头的滨江奥城小区业主，现在正在谋划下一步对小区外立面、大门、围墙等更多改造。

微更新成功，细节中感知幸福温度

8月22日，记者来到“焕新版”滨江奥城观澜苑小区。作为同一年建成小区的业主，记者对眼前看到的景象羡慕不已。小区东侧是临河风光带，绿树、红围栏、休闲长椅、新地砖，一幅生机勃勃的画面。东门入口景观简约大气，新铺的柏油道路脚感舒适，一楼架空层出新后改为休闲区，老人们正在这里打牌、下棋。

微更新后的观澜苑小区临河风光带。

微更新后的观澜苑小区一楼架空层。

业主们最为满意的是车库的改造，原本起砂严重的地面如今坚硬光滑，原先开裂的斑驳墙壁变得洁白干净，使用感应灯带后显得更加宽敞明亮。一位业主打趣说，“感觉车子停在这里都变高档了些”。小区甚至对非机动车库也进行了改造，原本“台阶+斜坡”样式的入口坡道太难用，导致业主们不肯往地下车库里停，小区地面上非机动车泛滥成灾。改造后，非机动车库入口改成了舒适的静音止滑坡道。现在，地面和架空层的电瓶车消失了，绿油油的草坪成为小区新景观。

微更新后的观澜苑小区地下车库。

微更新后的观澜苑小区非机动车库出入口。

对小区改造的细节，李春霖作为“工程组”业主代表如数家珍：“小区监控室之前几乎是瘫痪的状态，现在全小区装满了摄像头，专门用于监控高空抛物的摄像头就有30多个，哪怕是有人从楼上丢下一根烟，每一位业主都有权限查看是谁扔的。”一直让业主们“看不顺眼”的单元门、老化严重的电梯也更换了，使用的是业主众筹资金和物业维修基金。

采访中，记者最为疑惑的是，观澜苑启动改造的第一个三年和第二个三年，是同一家物业、同一个业委会，小区公共收益也并未太大的变化。为什么第一个三年改造效果不理想，第二个三年却成功了？

史磊说，第二个三年，万科物业变了。最大的改变是，所有改造工程全部自己干，万科物业把自己逼成了“改造专家”，不仅工程质量有保障，工程费用还大大降低。改造后，该小区居民对物业的满意度从2022年底的64%提升至2024年6月的80.9%。

“自主微更新”模式能否复制？

南京有多少像滨江奥城观澜苑这种“中年房龄”的小区？记者在二手房网站搜索房龄在10到20年之间的在售房源小区，有1566个，数量非常可观。其中，建邺区奥体中部板块的大部分小区都在这个范围内。这种“自主微更新”模式能否复制到其它小区？

记者在采访中发现，该小区“自主微更新”成功有两个关键要素：业主团结，业委会推进各项小区事务可得到很好的正反馈；物业公司配合度高，在万科物业的积极运营下，小区每年有较为稳定的公共收益，成为实施改造的主要资金来源。加之万科物业实施的改造工程扎实可靠，赢得了业主的信任。

张立志说，第一次“栽跟头”在施工外包上，所以第二次下定决心自己做，利用现有的工程团队，打磨施工能力。“墙面渗水怎么修？起砂的地面怎么硬化？用什么材料最合适？我们起初也不会，就派人去学习。现在把整个流程都摸索成熟了，也开始陆续在其它小区复制了。”万科物业甚至还出资买了2台每台价值30万的地坪研磨机，一年可以打磨50多万平方米地坪。设备是自己的、人工是自己的，所以工程费用极低。去年11月，万科物业启动另一个小区建邺区恒山花苑小区的地库修缮出新工作。根据评估的工程造价，如外包要花100万元，万科物业自己做，不到50万元。

张立志坦言，如今物业行业进入存量时代，如何形成自己独有的竞争力？万科物业母公司万物云董事长朱保全曾说，对已经发生了设施设备损坏的小区，如何能够恢复到美观又安全的状态，是住宅物业领域里非常重要的能力。 张立志认为，如果能做好小区的修缮改造并定时保养维修，可以抵御时间的损耗，让小区实现“逆生长”。

要实现小区微更新，还得解决好“钱从哪里来”的问题。一直以来，住宅维修基金存在支取门槛高、合理使用难的现状。有业内人士认为，近日住建部提出的构建全生命周期房屋安全管理长效机制，或将从制度上解决住宅维修基金使用难的问题。

南京工业大学天诚不动产研究所执行所长吴翔华说，滨江奥城观澜苑小区的“自主微更新”模式很好，政府补贴一点、业主自筹一点、公共收益补贴一点、维修基金出一点，多管齐下，不仅改善了小区的老旧面貌，也实现了多赢。但该模式复制有难度，需要一事一议，实施起来不简单。他建议，有关部门可针对小区微更新出台指导实施方案，结合房屋养老金试点制度，让小区微更新有章可循、更加规范有序。

新华日报·交汇点记者 刘霞 文/图

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